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[房产] 8大因素揭秘十堰房价韧性所在

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发表于 2021-8-30 17:35:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
[size=14.9999990463257px]明明房价还在涨,为何很多人却看跌。并不是真理掌握在少数人手里,而是或许事物发展是不以人的意志为转移。这话听起来感觉有点难以接受,但这的确是十堰(城区)房价的真实写照,这多年房价不都是在倔强的生长,当然不排除低迷、挫折的时候。

[size=14.9999990463257px]我们就来看看近期、近年来十堰房价的表现:

A、长期表现


2010-2021年十堰主城区新建商品住宅成交均价对比图
[size=14.9999990463257px]上图表明了自2010年来十堰城区新建商品住宅价格走势,整体上看十堰房价已经从约3936元/㎡上升至6576元/㎡。当然在2013—2018年出现了阶段性下跌,这的确是供求矛盾影响的结果,但并没有影响长期房价上涨的走势。

B、短期表现


十堰主城区近1年新房价格变化曲线
[size=14.9999990463257px]短期表现是指近1年来房价的表现,从2020年7月—2021年7月,十堰房价经历了疫情、棚改暂停和库存上涨的矛盾,但十堰房价仍然比较平稳,似乎并没有重现2013年开始下跌的局面。

[size=14.9999990463257px]十堰房价在压力下的表现,的确让人们看到了与以往的不同,这正是十堰房价韧性所在,具体体现在以下方面:

1、省内情况

[size=14.9999990463257px]先来看看房价在省内典型三四线城市的表现。首先,涨是持续存在的大趋势,但市场短期具有波动性;其次,各地涨幅不同,也反映了各地楼市大趋势;最后,各地新房成交量分化明显,但整体还未出现区域性严重下滑的局面。

[size=14.9999990463257px]也即2013年来湖北各地新房价格长期涨势不变,国内也大致如此。分化的是上涨幅度,降是极个别地区或短期行为。


2013-2021年湖北部分地区新房价格涨幅对比

2、国内近期表现

[size=14.9999990463257px]我们再来看看相关机构统计的2020年7月—2021年7月全国主要城市一年来新房房价涨幅,从全国平均水平看,几乎每月同环比均在上涨。此统计数据当然是各线城市平均水平,不正反应了国内房价短期走势。


2020年7月-2021年7月全国房价同、环比涨幅
[size=14.9999990463257px]2021年7月十堰新建商品住宅均价环比上涨0.06%,同比上涨0.68%。从环比看当然局部月份有下降存在,但从同比看短期走势的平稳的。

3、房企实力增强

[size=14.9999990463257px]目前十堰城区市场基本由十余个大盘支撑,同时这也是城区新房成交量的绝大多数,这些房企资金实力、开发实力都非同小可(不排除打肿脸充胖子的存在),承受市场风险的抵御力并非弱不禁风。什么大风大浪没经历过,经受点挫折就降价跑路,那钱怎么赚。

4、利润所致

[size=14.9999990463257px]十堰房价经过2017-2019年的一波涨价,楼盘项目其实开盘价都存在一定利润空间,这也是楼盘定价基础。按全国地产开发项目均10%左右利润来看,十堰楼盘定价也差不多,至少10%的利润空间,这也是房企硬抗的资本。

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5、卖涨不卖跌

[size=14.9999990463257px]目前对大部分楼盘涨价已经不可能,微降未必会打动客户,而大幅下降又会失去利润空间,这就是进退两难的局面。

6、产品提升

[size=14.9999990463257px]以往十堰市场主要以两梯四户高层为主,而自2018年来洋房已蔚然成风,更有类别墅产品崭露头角。这一方面是房企推出更加丰富的差异化产品的需要;另一方面也是房企生财有道的举措。其结果是即使高层产品价格不变房价也被拉高了,

[size=14.9999990463257px]更不用说普通高层产品的品质也在与时俱进。

7、房价结构性调整

[size=14.9999990463257px]我们总是在说分化,对十堰(主城区)楼市来说同样存在,主要体现在:

[size=14.9999990463257px]①越是地段好楼盘越好卖;

[size=14.9999990463257px]②越是品质高楼盘越是好卖;

[size=14.9999990463257px]③大盘已经垄断市场;

[size=14.9999990463257px]楼市马太效应更加明显,城区楼市将近90%的新房成交量被大盘垄断,而数量占大多数的中小盘(尾盘)则打酱油的形式存在。

[size=14.9999990463257px]房价不是所有楼盘价格平均数,而是带上成交量的加权平均值。

[size=14.9999990463257px]虽然十堰城区楼盘价格超过全市均价(约6600元/㎡)的只10余盘,但成交量已占半壁江山,房价组成结构已经严重不平衡成为拉高房价的因素。

8、土地价格

[size=14.9999990463257px]衡量土地价格对房价最直观的是土地楼面价,自2017年十堰房地产形势好转以来,商住用地平均楼面价也节节攀升,由2017年的约746.5元/㎡上涨至2020年的1504元/㎡,已经翻了一翻。


2010-2020十堰主城区商住用地平均楼面价对比图
[size=14.9999990463257px]我们姑且不论建材成本、人力成本上涨的因素,单单土地成本上涨就近千元,哪有房价不涨的道理?并且后期土地楼面价一定会继续上涨,从今年已成交几个地块看,平均楼面价都接近2000元/㎡,长期看突破2000就在1-2年的时间。

[size=14.9999990463257px]从国内看土地价格上涨同样是势不可挡,虽然今年部分大城市采用了集中供地政策和措施,但土地成交溢价率依然攀高。2021年上半年,房企虽然受“三道红线”和土地供应“两集中”等诸多影响,土地供求规模均出现小幅下降,但优质地块引发房企激抢,成交楼面价和溢价率均走高。上半年土地溢价率为15.38%,同比上升0.98个百分点。

[size=14.9999990463257px]虽然2021年是十堰地产转折年,但短期看房价依然坚挺,并且库存在1-2年内恐难降低。即使有降价意愿和行动的楼盘存在,但未必会大面积普降,因为以上所述8大因素正是十堰房价韧性所在。


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